Почетный «титул»

Титульное страхование –  это страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Рынок российского жилья, как бы его ни характеризовали специалисты, пока нестабилен. Несмотря на то что большинство граждан уже значительно более грамотно подходят к вопросу совершения сделок купли-продажи, – все равно есть риск в одночасье потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем несколько лет. Именно поэтому в Европе любые сделки с недвижимостью сопровождаются страхованием титула.
В России ситуация иная. Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании Berger & Partners, считает, что в общей массе сделок на вторичном рынке недвижимости мизерное количество покупателей идет на страхование титула. По его словам, это обусловлено, прежде всего, так называемой «уверенностью» в проверке на юридическую чистоту квартиры риэлторами и заверениями, типа: «Поверьте моему опыту, все у вас будет хорошо!» «Некоторые риэлторские компании даже предлагали сертификаты, по которым, как они утверждали, будут возмещаться убытки в случае утраты права собственности», − рассказывает г-н Бородыня.
Казалось бы, зачем страховка, если в случае признания сделки недействительной одна сторона возвращает другой приобретенный товар, а другая − деньги, которые были получены за него. Все остаются «при своих», конечно, неприятно, но никакой катастрофы нет. Но когда речь идет о недвижимости, все значительно сложнее. Во-первых, никто не будет компенсировать затраты на сделанный ремонт. Во-вторых, переезд – процедура весьма не простая и затратная. Но дело даже не в этих потерях. Они могут оказаться несущественными по сравнению с главным…
«Я всегда рекомендую своим клиентам указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость приобретаемого объекта. Таким образом, в случае оспаривания сделки продавцом, суд обяжет возместить все деньги, полученные им (продавцом) по договору купли-продажи, то есть это будет именно та сумма, которая фигурировала в договоре купли-продажи. Но в случае если у продавца нет денег, и он не может с вами никак расплатиться, и имущества у него тоже нет, вот тогда создается патовая ситуация – как быть, что делать», − разъясняет Максим Бородыня.
Вашу сделку могут признать недействительной если:

• жилье приобретено не у истинного владельца;
• на купленное жилье наложен арест из-за невыплаченных бывшим владельцем налогов;
• продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройствами, ограничен судом в дееспособности;
• на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;
• у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица;
• документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;
• продавец не сообщил о несогласии супруги на сделку;
• в оформлении сделки были использованы подложные документы;
• сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы;
• в некоторых других случаях.

От чего спасет титул?

Если в течение срока действия договора страхования страховая компания становится ответчиком по делу о лишении вас права собственности, то, как правило, она представляет ваши интересы в суде и несет все судебные издержки.
Важно: обязательно проверьте, указано ли, что страховая компания обязуется оплатить все дополнительные и судебные расходы. В противном случае вы можете потерять существенную сумму.
К рискам, включенным в страховое покрытие, обычно относится вступившее в силу решение суда:

1. О признании сделки недействительной
   
   • из-за совершения ее несовершеннолетним (бывает и такое);
   • из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
   • совершенной под влиянием заблуждения;
   • в случае совершения ее неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;
   • из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
   • из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
   • совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
   • по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество, полномочий от других собственников;
2. С требованием возвратить приобретенное имущество собственнику этого имущества, если оно выбыло из его владения помимо его воли.

Когда страхование не поможет?

Как и в любом страховании, есть риски, которые не покрывает страховой полис.
В титульном страховании грань очень тонкая, поэтому стоит понимать: от всего уберечься невозможно.
Самое главное, что следует помнить, – титульное страхование убережет вас только от рисков, связанных с потерей прав собственности, полной или частичной. Если после получения квартиры в собственность возникнет обременение, это не будет считаться страховым случаем.
Многие спрашивают, можно ли застраховать титул при покупке квартиры в новостройке на стадии строительства, чтобы обезопасить себя от двойных продаж, банкротства застройщика или других возможных проблем, связанных с особенностями приобретения жилья на первичном рынке. В данном случае, в момент уплаты денег никакого права собственности у вас не возникает, поэтому о титульном страховании никакой речи быть не может. Парадокс заключается в том, что титул застраховать можно только после получения квартиры в собственность − тогда, когда уже основные страхи позади. В принципе, финансовые риски, связанные с инвестированием или долевым строительством, застраховать тоже можно, но это уже совершенно другой тип страхования.

Кому и сколько?

Сейчас наиболее развито титульное страхование при ипотечных сделках, при этом вы должны понимать, что есть разница между обязательной страховкой, которую предлагает банк, и добровольным страхованием.
Таким образом, страховая сумма – те деньги, в пределах которых вы можете рассчитывать на возмещение страховой компании – будет равна или величине вашего долга банку, если вы заплатили только обязательную часть страховки, или полной стоимости приобретаемой недвижимости, в случае если вы еще застраховались дополнительно, естественно, за дополнительную плату. Тогда при наступлении страхового случая сумма фактического долга банку окажется меньше страхового возмещения, и вы получите эту разницу, а банк –
сумму, покрывающую ваш долг перед ним.
Стоимость страхового полиса варьируется в зависимости от ряда факторов. Если вы, взяв ипотечный кредит, оформили только обязательное страхование –
платежи с каждым годом будут становиться все меньше и меньше, так как вы гасите долг перед банком.
При добровольном страховании в среднем стоимость полиса составляет 0,5% стоимости жилья в год и может существенно повышаться, если речь идет о страховании сложных случаев. «Сложные случаи есть всегда, следовательно, страховая компания либо страхует, поднимая тариф, либо отказывается от такого страхования вообще. Предположим, было право собственности, возникшее у продавца в силу наследова-ния, – никто не даст гарантии на предмет отсутствия других наследников, не вступивших в наследство по причине их личного отказа. Проверить на 100%, сколько было или есть наследников первой очереди или наследников, имеющих обязательную долю, невозможно», − разъясняет Максим Бородыня.
Так, например, при стоимости квартиры $200 тыс. – если это первичный рынок или был один собственник – стоимость полиса составит около $1000 в год. Если квартира переходила из рук в руки более трех раз – в два раза больше. Но чем больше лет прошло с момента совершения сделки, тем дешевле стоит полис. Оно и понятно, чем дальше от сделки, тем меньше риск, что возникнут проблемы с «юридической чистотой» квартиры.
Для получения страхового возмещения «страховщику» нужно предоставить следующие документы:

• заявление установленного образца;
• решение суда о прекращении права собственности на застрахованное имущество или его часть;
• пакет документов, на основании которых будет определен размер ущерба. Здесь речь идет об оригиналах договора купли-продажи, различных справок и т. д.

Несмотря на то что добровольное титульное страхование стоит весьма недешево, не так много страховых компаний предлагают эту услугу. Большая часть работает только по «обязательному титулу» на ипотечных сделках. Дело в том, что одновременно с высокой стоимостью полиса велика и вероятность несения серьезных убытков страховыми компаниями. Предугадать возможные проблемы чрезвычайно сложно, слишком мало прецедентов судебных дел по каждому конкретному случаю для статистики, а также велик риск мошенничества. Кроме того, весьма незначителен и спрос на услугу. Максим Бородыня считает, что будущее титульного страхования зависит от цивилизованности рынка услуг, оказываемых в сфере недвижимости: «Риэлторы не должны решать юридические вопросы, а страховщики должны иметь в штате юристов узкой специализации в жилищном, гражданском, семейном законодательстве, способных проверить полученные документы, оценить риски и дать аргументированный ответ или заключение о всех возможных последствиях совершения сделки».