Повышение ключевой ставки, ипотека и страхование

	В связи с высоким инфляционным давлением в российской экономике 15 сентября текущего 2023 г. в Центробанке РФ принято решение об изменении ключевой ставки: с начала года она выросла на 3-4% (до 13% годовых), а это значит, что брать кредиты станет дороже. Проведенное исследование показало озабоченность снижением доступности ипотеки на этом фоне (ЦИАН), страховой же рынок волнует ситуация со сборами в этом сегменте страхования.

Особенно сложной ситуация с ипотекой представляется в «миллионниках». Так, по подсчетам Центрального информационного агентства недвижимости, средний месячный ипотечный платеж в столице рискует превысить 160 тыс. руб.

По подсчетам экспертов, в российских мегаполисах на оплату ипотеки в среднем придется отдавать более половины семейного бюджета, при этом москвичам оплата ипотеки обойдется до 74% месячного дохода, владельцам ипотеки в Санкт-Петербурге — 72%, а попавшим в топ-3 жителям Казани — 65%.

Аналитические подсчеты производились, исходя из усредненной ситуации: «двушка» (вторичный рынок), 25% первого взноса, выплаты в течение 25-ти лет, в семье два человека, оба работают и получают среднюю для данного города з/п.

Даже для такой усредненной картинки менее половины семейного дохода направлять на погашение ипотеки смогут граждане РФ лишь в восьми городах (до последнего подъема ключевой ставки таких городов насчитывалось 14).

Как ЦБ позаботился о заемщиках

Чуть ранее повышения ключевой ставки Банк России совместно с министерствами экономики, финансов и юриспруденции успел получить одобрение поправок, одним из направлений которых стал запрет существенного повышения банками ставок по ипотеке при отказе заемщика от приобретения страхового полиса или отказа от страховки после оформления кредита.

Есть авторитетное мнение о том, что такой подход может привести к негативным для заемщиков изменениям, связанным с возросшими рисками финорганизаций. В частности, банки могут:

· сделать требования при рассмотрении заявки на ипотеку более жесткими;

· изначально закложить свои риски в стоимость кредита.

Как результат, ссуды могут подорожать на 1-1,5%. Действительно, экономя на страховке ежегодно порядка 20-4- тыс. руб., заемщик повышает риски для кредитора, поэтому регулятору следует искать разумный баланс.

Ожидания страхового рынка

А что же будет со страхованием ипотеки? В рассуждениях о последствиях повышения ключевой ставки ЦБ крупнейшие игроки рынка разошлись в оценке кардинально: если одни прогнозируют 20%-й рост средней премии, то другие видят угрозу снижения сборов в такой же пропорции (и даже неправомерную выгоду «дочек» Сбера).

Так, в «Зетта Страховании» видят возможность роста средней премии в новых (начиная с IV квартала) ипотечных кредитах на 15-20%, в «СОГАЗе» поясняют, что влияние ставки на новые кредиты проявится не ранее, чем в последнем квартале следующего года — при первом продлении страхования по тем кредитам, которые были выданы после повышения ставки ЦБ, а в «Совкомбанк Страховании» оценивают возможный рост лишь в 5%.

Не ожидают заметного роста средней премии в сегменте ипотечного страхования (по разным причинам) до конца текущего года следующие страховые компании:

· «Абсолют Страхование» — в виду того, что ключевая ставка не влияет на первичный рынок жилья, где активность покупателей стимулируют, в первую очередь, программы господдержки;

· «Энергогарант» — потому что видят действие двух разнонаправленных векторов (увеличение первого взноса и уменьшение «тела» кредита, с одной стороны, и рост цен на недвижимость, с другой);

· «Ингосстрах» — в силу влияния на стоимость полиса большого числа субъективных факторов (от состояние здоровья и возраста заемщика до класса объекта недвижимости).

Наконец, в «МАКСе» считают, что рост стоимости страховки возможен, но на уровне 0,5%: просто сумму кредита все банковские учреждения рассчитывают по-своему, и проценты по займу в общую сумму включают не все.

Изменятся ли страховые сборы?

В этом вопросе на рынке единого мнения тоже нет, хотя теоретически рост средней премии по «ипотечным полисам» должен отразиться и на общих сборах в сегменте. Озвученные ведущими игроками рынка постулаты можно формулировать приблизительно так:

· общее снижение доступности ипотечных кредитов из-за их подорожания способно привести к снижению сборов;

· рост стоимости страховки к увеличению сборов приведет, но сократившееся из-за повышения ставок число выданных кредитов сократится, и по итогу заметных изменений не будет.

Часть аналитиков придерживаются мнения о том, что увеличение ставки Центробанка в текущем году не последнее, а дальновидные заемщики в приобретение недвижимости за счет кредитных средств будут вкладываться именно сейчас, поэтому пик сборов в ипотечном страховании придется как раз на конец 2023 г.