В поисках механизма защиты от банкротства застройщика

Незащищенность участников долевого строительства — одна из болезненных тем, и механизм защиты от банкротства застройщика до сих пор не найден. Очередную инициативу в этой области озвучил глава министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень, предложив включить в ФЗ-214 пункт об обязательном страховании рисков самими дольщиками. Но способен ли такой подход стать более эффективным, чем страхование ответственности застройщика?

На первый взгляд, инициатива имеет рациональное зерно: действительно, всякий инвестор (а дольщик в сделке по приобретению квартиры в строящемся доме выступает именно в роли инвестора) обязан сам позаботиться о страховании своих рисков. Но есть ли возможность заставить это его сделать? Увы, нет! Подобное требование противоречит положениям Гражданского Кодекса, и страховое сообщество уже сталкивалось с подобной проблемой в рамках правительственной инициативы обязать россиян страховать свое жилье.

Еще более спорной выглядит потенциальная эффективность такого страхования в существующем правовом поле: перенося акцент с застройщика (обязательное страхование ответственности) на дольщика (обязательное страхование своих рисков), мы ничуть не приближаемся к такой необходимой вещи, как профессиональная оценка вероятности банкротства застройщика.

Если застройщик все же обанкротился, оставив дом недостроенным, страховщику придется расплатиться — но процедура признания события страховым случаем растянется на годы, и вместо необходимой жилплощади дольщики получат лишь обесцененные инфляцией деньги.

Проблема глазами страховщиков

Не стоит забывать и важнейших участников схемы — страховщиков. А интересно ли им выходить на новый сегмент рынка? Давайте вспомним, как работал сегмент страхования ответственности застройщиков.

С самого начала страховые компании резво отозвались на новинку — и застройщики получили замечательную возможность задешево приобретать полисы по тарифам, которые составляли доли процента от объема их ответственности перед дольщиками. О реальной защите интересов дольщика речь: страховые компании и девелоперы дружно делали вид, что выполняют закон, точно зная, что денег на выплаты в случае банкротства не будет.

Понимали это и в Центробанке, в связи с чем в октябре 2015 г. были выдвинуты новые, заметно повышенные к страховщикам ответственности застройщиков в части размера собственных средств (не менее 1 млрд. руб.) — и число страховых компаний в данном сегменте резко сократилось до 18-ти, из которых фактически работают с застройщиками менее половины.

Причины непопулярности страхования застройщиков

· Для того, чтобы успешно работать в данном сегменте страхования, страховой компании необходимо выстроить экспертную инфраструктуру, которая позволила бы адекватно оценивать строительные проекты и обеспечивать их сопровождение. Это дорого.

· Риски в строительной отрасли напрямую связаны с макроэкономическим состоянием страны. Это опасно и непредсказуемо.

· Самостоятельное выполнение обязательств перед дольщикам в случае банкротства даже одного-единственного застройщика практически неподъемно. Это требует перестраховки у крупных компаний (желательно западных).

Вывод: конкуренция в данном сегменте страхового рынка не предвидится, процедуры оценки рисков и последующего мониторинга будут сложными и продолжительными, стоимость страхования вырастет и повысит, в конечном итоге, стоимость жилья.

Немного позитива

К позитивным моментам можно отнести изменение ситуации с перестраховкой — хоть и очень неторопливое, но имеющее место. Так, лидер в страховании ответственности застройщиков компания «Респект» наладила перестраховку своих риски у американских коллег. Сейчас при содействии ЦБ РФ лидер рынка планирует создание пула страховщиков (на базе ВСС) для организации солидарной ответственности, что поспособствует повышению надежности страховой защиты. Определенные надежды возлагаются и на обсуждаемое в правительстве создание Национальной перестраховочной компании.

Что нужно сделать

О полноценной защите дольщиков можно будет говорить только при реализации комплексного подхода, столпами которого должны стать:

a) ужесточение требований к финансовой устойчивости и прозрачности застройщиков;

b) ужесточение условий выдачи разрешений на строительство;

c) действующая система наказаний за нарушение этих норм.

Действительно, почему бремя ответственности пытаются возложить на страховые компании, если сама проблема обманутых дольщиков рождается на уровне недобросовестных девелоперов и потакающих им чиновников?

Поиски механизма защиты дольщиков продолжаются, и это — тоже позитив.